Quelle fiscalité pour sa résidence secondaire ?

Près de 10 % des Français déclarent posséder une résidence secondaire, ce qui représente environ 3,2 millions de logements dans l’Hexagone. Ce logement de villégiature est généralement occupé par ses propriétaires sur de courtes périodes, le plus souvent à l’occasion de week-ends ou de vacances, parfois une moitié de l’année ou plusieurs mois selon les usages. Si certains optent pour cet investissement immobilier à des fins totalement personnelles, pour en profiter et en faire bénéficier leurs proches, d’autres voient ce placement dans la pierre comme un investissement locatif. Quoi qu’il en soit, la résidence secondaire est soumise à une fiscalité très spécifique. Découvrons-la ensemble.

La résidence secondaire et les impôts locaux

Une résidence secondaire est soumise au paiement des impôts locaux et des diverses taxes locales, que le propriétaire y séjourne régulièrement ou non. En conséquence, la taxe foncière est due, de même que la taxe relative au ramassage des ordures ménagères (TEOM). La taxe foncière doit être versée pour chaque résidence secondaire et elle est calculée selon la valeur locative cadastrale du bien immobilier. Or, il faut savoir que cette valeur est révisée tous les ans par la commune ou la collectivité locale où le bien est situé.

Néanmoins, un propriétaire de résidence secondaire peut bénéficier d’un abattement ou d’une exonération de la taxe foncière relative à ce logement à la condition qu’il soit âgé de plus de 75 ans et que ses revenus soient considérés comme modestes.

La seule exonération possible concerne la contribution à l’audiovisuel public (CAP), qui correspond à l’ancienne redevance télévisuelle, dans la mesure où celle-ci ne s’applique que sur les résidences principales.

La taxe d’habitation majorée

Si la taxe d’habitation est amenée à disparaitre pour les résidences principales, les résidences secondaires restent soumises à son paiement, sachant que le montant de cette taxe est calculé en fonction de la valeur locative du logement. À partir de 2023, elle devrait d’ailleurs être renommée taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS).

La valeur de la taxe d’habitation est calculée selon la valeur cadastrale du logement et les taux appliqués sont fixés chaque année par la commune ou la collectivité locale, à l’instar de la taxe foncière.

Par ailleurs, il faut savoir qu’une majoration est appliquée par la plupart des communes pour les logements secondaires. Or, cette majoration peut osciller entre 1 et 15 %, voire 20 % dans les communes situées en zones tendues. Cette majoration a pour but d’inciter les propriétaires de ces résidences secondaires situées dans des zones géographiques où les demandes en logement dépassent l’offre immobilière à vendre leur bien ou à le louer.

Néanmoins, le propriétaire d’une résidence secondaire peut bénéficier d’une exonération de cette majoration sur la taxe d’habitation dans certaines situations :

• La résidence secondaire doit être utilisée pour l’exercice d’une activité professionnelle.
• La résidence secondaire doit être habitée par des personnes en attente d’un placement en maison de retraite ou en établissement spécialisé.
• Les propriétaires de la résidence secondaire souhaitent y vivre, mais ils n’en ont pas la possibilité (travaux d’urbanisme, expatriés, etc.).

La plus-value sur une résidence secondaire

Lorsqu’un propriétaire vend sa résidence principale, il n’est pas soumis à l’impôt sur la plus-value de cession immobilière, ce qui n’est pas le cas lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. En effet, depuis la loi de finances 2012, cette fiscalité a été revue.

Or, il faut savoir que la plus-value réalisée à l’occasion de la vente (par rapport à l’achat) est taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à hauteur de 17,2 % au titre des prélèvements sociaux. En outre, toute plus-value supérieure à un montant de 50 000 euros est soumise à une surtaxe de l’ordre de 2 % à 6 %. Cette surtaxe est appliquée uniquement sur le montant qui dépasse ce seuil.

Toutefois, à partir de six ans de détention du bien, les propriétaires peuvent se voir appliquer un abattement progressif et une exonération totale après 22 ans. En revanche, il faut attendre 30 ans au minimum pour que les prélèvements sociaux soient également exonérés.

Par ailleurs, il est possible de bénéficier d’autres exonérations, notamment lorsque la résidence secondaire est vendue à un bailleur social, lorsque la plus-value est très faible et inférieure à 1 000 euros, ou encore lorsque le propriétaire vendeur entend profiter de la plus-value pour financer l’achat d’une résidence principale.

Les absences d’exonération

La possession d’une résidence secondaire ne peut donner lieu à certaines exonérations. Par exemple, il faut savoir que les propriétaires d’une résidence secondaire ne bénéficient d’aucun abattement sur le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) et sur les droits de succession.

Par ailleurs, il est n’est pas possible de bénéficier d’un crédit d’impôt pour les travaux réalisés dans une résidence secondaire.