Qu'est-ce que la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier ?

La valeur locative cadastrale d’un bien immobilier correspond au niveau de loyer théorique que le propriétaire pourrait percevoir en l’espace d’une année si son bien était loué. Elle est établie au moyen d’un calcul relativement complexe qui tient compte de nombreux facteurs, dont la surface et les éléments de confort du bien, auxquels sont ajoutés des coefficients pondérateurs et des mètres carrés supplémentaires par équipement. Faisons le point dans ce dossier pour mieux comprendre cette valeur locative cadastrale qui entre dans le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Valeur locative cadastrale d’un bien immobilier : de quoi s’agit-il ?

La valeur locative cadastrale d’un bien immobilier correspond au niveau de loyer théorique annuel qu’il pourrait rapporter s’il était loué, ce qui correspond ainsi au total des loyers que le propriétaire du bien pourrait percevoir au cours d’une année si son bien était en location.

La valeur locative cadastrale est un critère qui permet de calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière. Elle-même est définie en fonction de plusieurs critères établis par l’administration fiscale au cours des années 1970. Ces valeurs sont revues chaque année et se voient appliquer de nouveaux coefficients forfaitaires d’actualisation. En conséquence, la valeur locative cadastrale d’un bien change chaque année, généralement à la hausse, ce qui impacte les montants de la taxe foncière et de la taxe d’habitation.

Mais ce n’est pas tout, car la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier est également directement liée à celui-ci. Dès lors que le propriétaire du bien améliore son logement, qu’il agrandit sa surface habitable, qu’il fait construire une terrasse, une piscine, un garage, etc., le bien prend de la valeur.

La valeur locative cadastrale d’un bien est indiquée dans les avis d’imposition de taxe d’habitation (mention « valeur locative brute ») et de taxe foncière (rubrique « base »). La valeur locative cadastrale est identique pour le calcul de ces deux taxes puisqu’elle tient compte du bien et des éléments qui y sont liés. En revanche, seuls 50 % de son montant sont retenus pour le calcul de la taxe foncière.

À noter que lorsqu’un terrain est non bâti, la valeur locative cadastrale est calculée en fonction de la nature du terrain (propriété ou culture) et en fonction de sa surface.

Comment la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier est-elle calculée ?

Le calcul de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier est le suivant :

La surface pondérée du bien x le tarif du local de référence au mètre carré = valeur locative cadastrale

Ces deux valeurs que sont la surface pondérée et le tarif au mètre carré du local de référence (articles 324 A à 324 L du Code général des impôts) sont indiquées dans la fiche d’évaluation que le contribuable remet à l’administration fiscale lorsque le bien immobilier est construit. Il s’agit du Cerfa 6650 (imprimé H1) dans le cadre d’une maison individuelle et du Cerfa 6652 (imprimé H2) dans le cadre d’un immeuble collectif.

Pour mieux comprendre ce calcul, détaillons les éléments qu’il prend en compte.

La surface pondérée

Il s’agit de la surface au sol du bien immobilier. Cette surface doit intégrer l’ensemble des pièces à vivre, des annexes (lieux de passage) du logement et de ses dépendances (garage, cellier, cave, grenier, terrasse, etc.).

Il est à noter que la surface réelle des différentes dépendances est pondérée en fonction de leur nature par l’application d’un coefficient qui oscille entre 0,2 et 0,6.

Les coefficients appliqués

Les valeurs relevées se voient appliquer des coefficients.

• Le coefficient d’importance : celui-ci est appliqué à la surface réelle des différentes pièces du bien en fonction de leur importance au sein du logement. Ce coefficient est établi en fonction de la catégorie du bien et des mètres carrés relevés. Il sert ensuite à pondérer la surface réelle relevée pour obtenir la surface pondérée nette.
• Le correctif d’ensemble : en plus du coefficient d’importance, l’administration fiscale applique un correctif d’ensemble à la surface réelle du bien. Celui-ci correspond à l’addition du coefficient d’entretien (0,80 à 1,20), du coefficient de situation (-0,10 à +0,10) et du coefficient d’ascenseur (-0,15 à +0,05).

Les éléments de confort

Certains éléments de confort présents dans le bien immobilier sont retenus dans le calcul de la valeur locative cadastrale. Ils sont alors convertis en mètres carrés et ils sont ajoutés à la surface réelle du bien, tel que le prévoit l’article 324 T de l’annexe III du Code général des impôts et son barème.

Comptez par exemple 5 m² de plus pour une baignoire, 4 m² pour une douche et l’eau courante par pièce, 3 m² par WC ou lavabo et 2 m² pour la présence d’électricité, de chauffage ou de gaz par pièce.

Le tarif du local de référence au mètre carré

Ce loyer moyen théorique est fixé par la commune en fonction de plusieurs critères. Il existe huit catégories de locaux d’habitation, des plus somptueux (1) aux plus dégradés (8). C’est en comparant le bien immobilier avec les locaux de référence que ce tarif est appliqué.