Peut-on sous-louer un appartement ? Quelles conditions ? Quelles règles ?

Sous-louer son logement consiste, pour un locataire, à mettre son habitation à la disposition totale ou partielle d’un tiers en échange d’une contrepartie financière, c’est-à-dire contre le versement d’un loyer. L’hébergement à titre gratuit n’est pas considéré comme une sous-location et nous n’incluons pas la sous-location intergénérationnelle – dont le procédé diffère – dans ce dossier. En effet, la sous-location implique que le locataire, qui verse son loyer au propriétaire de son habitation, perçoive lui-même un loyer relatif à la sous-location de tout ou partie de son logement à une autre personne, connue ou non. Faisons le point sur les limites légales d’un tel procédé et sur les règles à respecter pour le pratiquer.

La sous-location : quand est-elle autorisée ?

Par principe, la sous-location d’une location, qu’elle soit meublée ou vide, est interdite par la loi si le logement constitue la résidence principale du locataire signataire du bail officiel, tel que le prévoit la loi du 6 juillet 1989. D’ailleurs, cette interdiction est mentionnée dans la notice d’information qui doit être annexée au contrat de location (rubrique 2.2 de la notice).

Néanmoins, il existe une exception. En effet, un locataire peut sous-louer son logement à la seule condition d’obtenir au préalable l’autorisation du propriétaire du bien.

Le propriétaire du logement est libre de donner son accord ou non. S’il accepte que son locataire sous-loue le logement, il doit le lui confirmer par écrit. S’il refuse, il peut le faire par la voie qui lui convient et sans avoir à justifier son refus.

Par ailleurs, en cas d’acceptation, le propriétaire doit également donner son accord sur le montant du loyer. En effet, il doit indiquer que le montant du loyer en sous-location ne doit pas excéder celui du loyer en location pour éviter que le locataire légal bénéficie d’une plus-value, car là n’est pas l’objectif d’une telle pratique.

Quels risques en cas de sous-location non autorisée ?

Si le locataire sous-loue son logement malgré le refus du propriétaire ou en l’absence d’autorisation écrite, il s’expose au risque de résiliation du bail. Le propriétaire peut également exiger le versement de dommages et intérêts, voire envisager des sanctions pénales.

Qu’est-ce que la télédéclaration d’une location ?

Dans les grandes agglomérations, les cités balnéaires et les communes qui en font le choix, le logement d’un locataire qui constitue sa résidence principale ne peut être sous-loué de manière saisonnière que ponctuellement, à savoir pas plus de quatre mois au cours de l’année.

Lorsque ce mode de sous-location est possible, le locataire doit obtenir l’accord écrit du propriétaire du bien et effectuer une télédéclaration de la location saisonnière auprès de la mairie. Cette télédéclaration génère un numéro à 13 caractères que le locataire devra indiquer dans son annonce de (sous-)location. En cas de non respect de ces consignes, le locataire s’expose à des sanctions.

Quelles obligations fiscales pour le locataire ?

Le locataire principal du logement doit impérativement déclarer les revenus de la sous-location aux impôts.

• Si le logement sous-loué est meublé, il doit déclarer les loyers comme revenus industriels et commerciaux.
• Si le logement sous-loué est vide, il doit déclarer les loyers comme des bénéfices non commerciaux.

Quel est le cadre juridique d’une sous-location ?

Lorsque la sous-location est pratiquée en toute légalité et avec l’accord du propriétaire, le locataire du bien est alors considéré comme le locataire principal. Il devient lui-même le bailleur pour les sous-locataires qui sont alors considérés comme ses locataires.

Dans ce cadre, le locataire principal doit signer un contrat avec les sous-locataires. Ce contrat de bail doit en indiquer la durée, les modalités de résiliation, le montant du loyer, la date de versement de celui-ci, le montant du dépôt de garantie, les conditions de restitution du dépôt de garantie, les modalités de révision du loyer, ainsi que les obligations de chaque partie.

Il est à noter que le sous-locataire ne peut disposer de plus de droits que ceux dont dispose le locataire principal dans le cadre de son propre bail. Il est impératif de fixer l’ensemble des modalités du contrat, car il ne s’agit pas d’un bail classique, mais d’un contrat Code civil qui n’est pas régi par une loi particulière.

Quelles sont les responsabilités de chacun ?

Les responsabilités du locataire principal

En sous-louant son logement, le locataire principal se voit attribuer certaines responsabilités.

• Le locataire principal demeure responsable des loyers impayés de la part du sous-locataire.
• Le locataire principal demeure responsable des dommages et des dégradations du logement. Le sous-locataire en est déchargé puisqu’il n’existe pas de lien direct entre celui-ci et le propriétaire du bien.
• Le locataire principal doit veiller à ce que son sous-locataire soit assuré. En effet, même si l’assurance habitation n’est pas exigée dans ce cas, elle est vivement recommandée.

Les responsabilités du sous-locataire

Sous-louer un logement ne donne pas droit aux mêmes droits ni aux mêmes responsabilités qu’une location en direct.

• Le sous-locataire ne peut solliciter aucune action auprès du propriétaire du logement, dans la mesure où son bailleur est le locataire principal. Il ne peut donc demander directement aucun travaux par exemple et il doit toujours passer par le biais du locataire principal en cas de besoin.
• Le sous-locataire n’est nullement protégé par la loi, comme peuvent l’être les locataires classiques.
• Le sous-locataire dispose d’un bail particulier, directement lié à celui du locataire principal. En conséquence, la durée de la location ne peut excéder l’échéance du bail du locataire principal. Par ailleurs, si ce dernier met fin à son bail de manière anticipée, il en sera de même pour le sous-locataire dans la mesure où son bail prendra, par la même occasion, irrémédiablement fin.