Acheter en viager : explications, avantages et inconvénients

Un achat d’un bien immobilier en viager est un mode d’accès à la propriété qui existe depuis de très nombreuses années. Cette pratique, bien peu répandue par rapport aux ventes traditionnelles, demeure pourtant en France pour les avantages qu’elle présente à la fois pour l’acquéreur et pour le vendeur. En effet, en principe, à la signature du contrat de vente, l’acheteur devient propriétaire du bien immobilier, mais il ne peut en bénéficier tant que le vendeur est en vie. En outre, il doit s’acquitter du versement d’une rente viagère à ce dernier. Dans ce dossier, nous vous proposons de mieux comprendre les principes d’un achat en viager et de découvrir les atouts et les désavantages d’une telle pratique.

Quel est le principe d’un achat en viager ?

Dans le cadre d’un achat en viager, l’acquéreur du bien immobilier s’engage à verser au vendeur une somme (ou rente viagère) jusqu’au décès de ce dernier. Ce versement peut être mensuel, trimestriel ou annuel. Bien entendu, ce type d’achat doit être encadré par la loi et il nécessite l’assistance d’un notaire, comme dans le cadre de toute vente immobilière.

Dès la signature du contrat de vente en viager, l’acquéreur du bien devient le propriétaire du logement. En revanche, il ne peut en disposer. Il doit en effet attendre que le vendeur soit décédé pour le récupérer et en jouir.

La signature d’un contrat d’achat immobilier en viager est soumise à certaines conditions. En effet, les deux parties doivent être saines d’esprit et en bonne santé physique. En outre, l’acquéreur doit impérativement être majeur et être âgé d’au moins 20 ans de moins que le vendeur du bien.

Quels versements dans le cadre d’un achat en viager ?

Dans le cadre d’un achat en viager, deux types principaux de versements sont possibles : le bouquet du viager et la rente viagère.

• Le bouquet du viager est une somme fixe que le vendeur du bien immobilier peut demander à l’acquéreur lors de la signature du contrat de vente. Il s’agit donc d’un apport dont le montant doit être impérativement compris entre 20 et 30 % du montant total du bien à vendre. Bien entendu, le bouquet du viager n’est pas obligatoire et n’est pas systématiquement demandé par les vendeurs. Mais lorsqu’il est sollicité, et dans la mesure où il constitue un apport, il permet ensuite de réduire le montant de la rente à verser.
• La rente viagère est le montant que l’acquéreur doit verser au vendeur tout au long de sa vie chaque mois, chaque trimestre ou chaque année en fonction des conditions prévues par le contrat de vente. Ce montant est directement dépendant de la valeur du bien immobilier et de l’âge du vendeur. Si un bouquet du viager a été sollicité lors de la signature du contrat, son montant est déduit du calcul de la rente viagère puisqu’il constituait un apport.

Quels sont les différents types d’achats en viager ?

On recense trois types de viagers immobiliers.

• Le viager occupé : ce type de viager est le plus courant. Dans ce cadre, l’acquéreur devient propriétaire du bien immobilier dès la signature du contrat de vente. En revanche, le vendeur continue de l’occuper jusqu’à son décès ou jusqu’à ce qu’il soit placé dans un autre logement (maison de retraite, EHPAD, chez un proche, etc.).
• Le viager libre : ce type de viager concerne l’achat d’un viager libre, c’est-à-dire d’un logement non occupé par son vendeur. En conséquence, l’acquéreur peut l’occuper dès que le contrat de vente est signé, tout en restant contraint de verser une rente au vendeur jusqu’à son décès.
• Le viager à terme : dans le cadre du viager à terme, le vendeur et l’acquéreur se mettent d’accord sur la définition d’un nombre d’années pendant lequel l’acheteur devra verser une rente au vendeur. En conséquence, le versement de la rente ne sera pas effectué jusqu’au décès du vendeur, sauf si celui-ci décède avant terme. Néanmoins, l’acquéreur devra attendre le décès du vendeur pour récupérer le bien immobilier.

Quels sont les avantages d’un achat en viager ?

Un achat en viager présente des avantages à la fois pour le vendeur et pour l’acquéreur.

Les avantages du viager pour l’acquéreur

• L’acquéreur d’un bien en viager bénéficie d’une décote sur la valeur du bien immobilier acheté dans la mesure où il ne peut en jouir immédiatement après la signature du contrat de vente.
• Il peut ainsi accéder à la propriété ou à l’investissement locatif à moindres coûts, le vendeur devenant ainsi une sorte de locataire qui a déjà payé son loyer. L’acquéreur profite ainsi d’un abattement fiscal pour la propriété d’un bien dont il ne peut bénéficier.
• Il peut revendre le bien immobilier s’il le souhaite et en tirer une plus-value.
• Cette solution d’achat est un bon moyen de développer et de diversifier son patrimoine immobilier.
• L’acquéreur du bien n’a pas à financer les charges courantes du logement ni à payer pour son entretien tant que le vendeur y réside et qu’il n’a pas officiellement récupéré le bien.

Les avantages du viager pour le vendeur

• Les vendeurs qui n’ont pas d’héritiers peuvent ainsi s’assurer que leur habitation sera ensuite transmise à un acheteur à leur décès.
• Le vendeur profite tout au long de sa vie de revenus réguliers par le biais de la rente viagère tout en continuant d’occuper son logement.
• Le vendeur peut, dans certaines situations, être exempté du paiement de la taxe foncière.

Quels sont les inconvénients d’un achat en viager ?

Malgré les atouts d’un achat en viager, il présente des inconvénients pour le vendeur comme pour l’acquéreur.

Les inconvénients du viager pour l’acquéreur

• L’acquéreur ne peut jouir de son bien immobilier tant que le vendeur est en vie, ce qui peut parfois signifier de très longues années.
• L’achat en viager repose en grande partie sur la durée de vie du vendeur. En conséquence, non seulement le vendeur ne peut profiter de son bien pendant de nombreuses années, mais il peut également payer au vendeur bien plus que la valeur du bien si celui-ci vit encore longtemps.
• A contrario, le contrat de vente peut être annulé si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature du contrat ou si son décès est la conséquence d’une maladie dont l’acheteur avait connaissance lors de la signature du contrat.
• L’acheteur doit s’acquitter des charges du notaire.
• Il est également contraint de prendre à sa charge les frais et l’organisation des grands travaux nécessaires dans le logement.
• L’acquéreur étant propriétaire du bien, il doit payer la taxe foncière, et ce, même s’il n’a pas l’usufruit du logement.
• Enfin, bien entendu, l’acquéreur peut perdre la vie avant le vendeur.

Les inconvénients du viager pour le vendeur

• Le vendeur du bien en garde l’usufruit. En conséquence, il doit continuer de payer la taxe d’habitation, les frais d’entretien du bien et les charges courantes.
• Le vendeur est engagé envers l’acquéreur par le biais d’un contrat de vente. En conséquence, il ne peut changer d’avis et décider de vendre son bien à une autre personne, sous forme de viager ou d’une vente traditionnelle.
• Si le vendeur a des héritiers, ceux-ci ne pourront bénéficier du bien immobilier puisqu’il est vendu à un tiers.