Résiliation d'un bail par le locataire : quelle procédure ? Quels délais de préavis ?

Vous êtes locataire de votre logement et vous prévoyez de le quitter prochainement. Pour ce faire, il est impératif de respecter la procédure en vigueur ainsi que le délai de préavis qui s’applique à votre situation. En effet, tout locataire se doit de résilier son bail conformément à la loi et dans le respect des droits du propriétaire de son logement. Faisons le point sur la procédure à suivre et sur les délais de préavis dont il faut tenir compte.

Quelle procédure respecter pour résilier son bail de location ?

Si vous louez un logement vide ou meublé, vous avez le droit de résilier votre bail à tout moment, mais vous avez pour obligation de respecter les règles édictées par la loi. Il vous faut notamment adresser votre congé de résiliation au propriétaire de votre logement.

Vous avez tout à fait la possibilité d’avertir celui-ci de votre projet de départ au moyen d’un appel téléphonique, d’un SMS ou d’un mail. Néanmoins, ce type d’avertissement ne constitue pas un acte officiel. Pour que votre congé soit conforme à la loi, il vous faut adresser au propriétaire une lettre en envoi recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ou une remise en main propre contre un récépissé ou un émargement. Dès lors que la lettre est envoyée, vous n’avez plus la possibilité de revenir sur votre décision, sauf si le propriétaire y consent.

La lettre de résiliation de bail doit impérativement comporter les éléments suivants :

• La date de prise d’effet du congé : celle-ci est établie à la fin du délai légal de préavis, sauf si le propriétaire est d’accord pour fixer une autre date.
• Le motif du congé : ce motif doit être précisé uniquement si le préavis est d’une durée d’un mois, afin de confirmer au propriétaire la légalité de ce procédé (logement situé en zone tendue, perte d’emploi, etc.), et un document justificatif doit être fourni. Si le délai de préavis classique de trois mois est appliqué, aucun motif n’est exigé.

Dès lors que la demande de résiliation du bail est envoyée, le locataire doit continuer de verser le montant de son loyer et de ses charges pendant la période de préavis. Le montant habituel est dû dans son intégralité, sans déduction possible du dépôt de garantie. Lors du dernier mois de préavis, le montant du loyer dû est calculé en fonction du nombre de jours de location restants dans le mois. Bien entendu, si le logement est occupé par un nouveau locataire pendant la durée du préavis avec l’accord du propriétaire, le locataire sur le départ n’a plus pour obligation de s’acquitter du montant du loyer ni des charges.

À noter qu’il est recommandé de bien préciser l’adresse à laquelle le locataire sur le départ sera ensuite joignable. Ceci permettra au propriétaire de lui adresser son dépôt de garantie sans retard – puisqu’une absence d’adresse est un motif légal de retard de paiement – ainsi que tous les documents éventuellement nécessaires.

Quels sont les délais de préavis en cas de résiliation d’un bail par le locataire ?

Le délai de préavis est variable en fonction de la situation. Il est généralement de trois mois ou d’un mois.

La durée réglementaire de prévis de location : 3 mois

La durée réglementaire de préavis à respecter est de trois mois. Ceci s’applique pour toutes les locations vides et ce délai commence à la date de réception de la lettre recommandée de résiliation de bail par le propriétaire.

Ce délai légal de trois mois tient évidemment compte des week-ends et des jours fériés. En revanche, la notification n’est pas valable si le propriétaire a été absent ou si celle-ci lui a été adressée en dehors du délai réglementaire.

La durée de préavis réduite : 1 mois

Dans le cadre d’une location meublée, le délai de préavis est systématiquement d’un mois.

Par ailleurs, depuis le 27 mars 2014, la loi ALUR a réduit le délai de préavis pour certaines situations et protège le locataire du logement en empêchant le propriétaire du bien de lui donner congé avant l’échéance du bail et selon un prévis d’une durée de six mois.

La réduction du préavis à un délai d’un mois est autorisée dans les conditions suivantes :

• Le logement est situé dans une zone tendue : la zone tendue est une commune urbaine dans laquelle les besoins en logement sont supérieurs aux offres disponibles. Les loyers sont généralement plus élevés dans ces zones et le propriétaire de rencontrera généralement aucune difficulté pour retrouver un nouveau locataire. Dans ce contexte, les deux parties étant au fait de la situation du logement en zone tendue, le locataire peut se dispenser de justifier le motif de son congé.
• Le locataire perd son emploi, est muté ou change de poste : lorsque le locataire perd involontairement son emploi (licenciement ou rupture conventionnelle), s’il est muté ou s’il change de poste, il peut se voir accorder une réduction de préavis à un mois. À noter toutefois que le délai légal de trois mois demeure appliqué s’il s’agit d’une démission ou d’un départ à la retraite.
• Le locataire et son état de santé : si l’état de santé du locataire nécessite son emménagement dans un logement plus aéré, plus grand ou répondant aux normes pour personnes handicapées, il peut réduire la durée du préavis à un mois. Néanmoins, il doit impérativement fournir au propriétaire un certificat médical qui justifie sa demande et son besoin de changer de résidence.
• Le locataire bénéficie du RSA ou d’une allocation adulte handicapé : dans ce cas, la durée de préavis est automatiquement réduite à un mois, sur présentation d’un justificatif au propriétaire.
• Le locataire se voit attribuer un logement social : si le locataire se voit attribuer un logement social, son préavis peut être réduit à une durée d’un mois à condition que le nouveau logement appartienne au même bailleur social que l’ancien s’il s’agissait déjà d’un logement social. Le délai est réduit à deux mois en cas de bailleurs différents.

Il est impératif de préciser dans le courrier de résiliation de bail le motif de cette réduction de préavis à un délai d’un mois et de l’assortir d’un justificatif. Si le locataire ne précise pas le motif en cause, le propriétaire n’est nullement obligé de lui accorder ce délai d’un mois.

Est-il possible de quitter un logement sans préavis ?

Un locataire peut résilier son bail sans respecter de délai légal de préavis dans certaines conditions. C’est essentiellement le cas lorsque le propriétaire du logement manque à ses devoirs et le motif d’un tel congé doit être précisé dans le courrier de résiliation.

En effet, lorsqu’un logement est considéré comme insalubre et qu’il présente un danger pour la sécurité et la santé de ses occupants, le locataire peut le quitter à tout moment sans respecter de préavis. La salubrité et l’insalubrité sont évaluées au regard de l’isolation thermique et de l’étanchéité du logement, des équipements sanitaires et de la plomberie, des équipements collectifs (raccordements et évacuations) et des entretiens des lieux. Un départ sans préavis est également permis en cas de détérioration électrique et de présence de moisissures (à condition que celles-ci relèvent de la responsabilité du propriétaire et non du locataire).

Dans ce cas, le locataire doit informer le propriétaire des dommages constatés et lui demander réparation. Si ces réparations relèvent bien de la responsabilité du propriétaire et qu’il refuse de les effectuer afin de rendre le bien salubre, le locataire doit lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. En l’absence de réaction du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal d’instance compétent et prévenir le maire de la commune. Si le propriétaire n’agit pas, le locataire peut quitter le logement sans aucun préavis.

Il doit néanmoins justifier des manquements du propriétaire et s’acquitter du montant du dernier loyer au prorata du nombre de jours d’occupation. Il doit ensuite remettre les clés au propriétaire, récupérer son dépôt de garantie et quitter le logement.