Vendre un bien immobilier : étapes et démarches à prévoir

Chaque jour, de nombreux Français décident de mettre en vente leur bien immobilier. Qu’il s’agisse de leur résidence principale ou secondaire ou de tout autre bien immobilier dont ils ont la propriété, ils se doivent de respecter certaines étapes de mise en vente et de réaliser plusieurs démarches et formalités indispensables. Faisons le point pour y voir plus clair et conclure une vente en toute légalité.

Quelles sont les étapes à suivre pour vendre un bien immobilier ?

Pour vendre un bien immobilier, il est impératif de respecter plusieurs étapes.

Étape n°1 : décider de mettre en vente son bien immobilier

Tout propriétaire qui souhaite mettre un bien immobilier en vente doit commencer par en prendre la décision. En outre, il lui faut déterminer si cette vente se fera par ses soins ou par le biais d’une agence immobilière.

Étape n°2 : estimer le prix de vente

L’estimation du prix du bien est une étape cruciale. Elle peut être effectuée par une agence immobilière, même si celle-ci n’est pas ensuite chargée de mettre le bien en vente, ou par les propriétaires après une étude et une analyse des prix des biens similaires vendus dans le secteur.

Attention, car il est important de fixer le prix de vente à la juste valeur du bien. Si le prix est inférieur à la valeur attendue, l’administration fiscale peut exiger une rectification puisque le prix impacte directement le calcul des taxes imposables.

Étape n°3 : mettre le bien immobilier en vente

La mise en vente se prépare. Pour vous donner toutes les chances de vendre votre bien à son juste prix, procédez à une remise au propre avant la mise en vente. N’hésitez pas à désencombrer les pièces, à retirer la décoration superflue, à repeindre certaines couleurs trop prononcées en blanc ou encore à réparer les éléments cassés ou abîmés. Il faut permettre aux potentiels acheteurs de se projeter dans le bien à vendre.

Par ailleurs, préparez tous les documents dont vous aurez besoin pour la vente (taxes, facteurs, diagnostics immobiliers, etc.).

Étape n°4 : rédiger une annonce immobilière

Pour donner envie et attirer de potentiels acquéreurs, rédigez une annonce détaillée recensant toutes les informations indispensables et agrémentez-la de jolies photos. Donnez-vous toutes les chances de vendre en veillant à ce que les photos soient prises de jour, avec un beau soleil, les volets ouverts, la maison rangée, etc.

Étape n°5 : organiser les visites

Le moment des visites est venu. Veillez à toujours faire visiter votre bien à vendre lorsqu’il est propre et rangé, désencombré et bien aéré. Prévoyez les documents obligatoires et nécessaires afin de répondre aux questions des potentiels acquéreurs. À vous de faire bonne impression.

Étape n°6 : signer le compromis ou la promesse de vente

Si vous recevez une offre d’achat, c’est un bon point. Si celle-ci est inférieure au prix, n’hésitez pas à négocier à la hausse. Et si vous recevez une offre au juste prix, vous n’avez plus qu’à signer la promesse de vente avec l’acheteur.

Étape n°7 : signer l’acte authentique de vente

La signature de l’acte de vente s’effectue chez un notaire, en général entre trois et quatre mois après la signature du compromis. Une fois cet acte authentique signé, le bien est officiellement vendu.

Quelles sont les démarches à suivre pour vendre un bien immobilier ?

Pour vendre un bien immobilier, certaines démarches et formalités sont incontournables.

Les diagnostics obligatoires

Lorsque l’on met un bien immobilier en vente, il est obligatoire de réaliser toute une série de diagnostics.

• L’état des risques naturels et technologiques (valable 6 mois) : il est obligatoire pour les biens situés dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou des risques technologiques, dans une zone de sismicité ou dans une zone au potentiel radon de niveau 3.
• L’exposition au bruit : il est obligatoire pour les biens situés dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit.
• Les performances énergétiques (valable 10 ans) : ce diagnostic essentiel évalue la performance énergétique du bien et estime un coût moyen d’usage. Il donne lieu à une étiquette énergie qui permet de classer le bien dans une grille d’évaluation et à une étiquette indiquant l’émission du gaz à effet de serre en lien avec la consommation énergétique du bien. Il doit être accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance énergétique.
• L’état de l’installation intérieure de gaz (valable 3 ans) : il est obligatoire pour les biens dont l’installation de gaz a plus de 15 ans. Il décrit les éléments qui composent l’installation de gaz et relève les éventuelles anomalies.
• L’état de l’installation intérieure d’électricité (valable 3 ans) : il est obligatoire pour les biens dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Il permet de vérifier la conformité des éléments qui la composent et leur présence, mais aussi de relever les éventuelles anomalies et signes de vétusté.
• La superficie privative (valable tant qu’aucune modification n’est apportée) : il est obligatoire pour les biens en copropriété. Il permet d’attester la superficie des planchers dans les locaux privatifs d’une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 180 cm, hors garages et caves.
• Les risques d’exposition au plomb (valable à vie en cas d’absence de plomb, valable 1 an en cas de présence de plomb) : il est obligatoire pour les biens construits avant 1949 et permet de mesurer la concentration du plomb dans les revêtements. Si le taux relevé est supérieur aux seuils légaux, le propriétaire doit effectuer les travaux nécessaires avant la mise en vente.
• Le diagnostic amiante (valable à vie) : il est obligatoire pour tous les biens dont le permis de construire a été délivré avant 1997. Il permet d’identifier de la présence d’amiante et il contraint le propriétaire à entreprendre les mesures exigées dans le rapport.
• Le diagnostic thermites (valable 6 mois) : il est obligatoire dans les zones considérées à risque par un arrêté préfectoral. En cas de présence de thermites, le propriétaire doit alerter le maire de la commune et réaliser un traitement d’éradication.

La rédaction du compromis de vente

Lorsqu’un potentiel acquéreur formule une offre d’achat et qu’elle est acceptée par le vendeur, un compromis de vente (ou promesse de vente) doit être signé.

Ce document doit être soigneusement rédigé et comporter l’adresse du bien immobilier, son descriptif précis, sa superficie, les états civils du vendeur et de l’acheteur, l’origine de la propriété ainsi que la date du précédent acte de vente le cas échéant, le prix de vente et les modalités de vente ainsi que la date prévue pour la signature de l’acte de vente.

La rédaction de l’acte de vente

Une fois le compromis ou la promesse de vente signés, le vendeur doit signer avec l’acquéreur du bien un acte de vente devant notaire pour conclure officiellement la vente.

Avant la signature de l’acte de vente, qui se passe généralement dans un délai de trois à quatre mois après la signature du compromis de vente, le vendeur doit remettre au notaire le titre de propriété, l’historique du bien et l’ensemble des documents que celui-ci peut solliciter pour la constitution du dossier.

Lorsque l’acte de vente est signé par les deux parties, l’acte de vente est publié au bureau des hypothèques. À ce moment, il devient opposable aux tiers.